La copropriété dans le neuf : comment ça marche ?

Une fois la livraison effectuée de votre logement neuf acheté sur plan, vous entrez automatiquement dans le monde des copropriétaires. Alors copropriété et immobilier neuf, mode d’emploi.

Dès le deuxième lot d’un programme immobilier neuf livré, la copropriété doit s’organiser. En tant qu’acquéreur d’un appartement neuf acheté sur plan, vous devenez donc copropriétaire et cela implique des droits et devoirs. Voici comment fonctionne la copropriété dans l’immobilier neuf.   

Copropriété et immobilier neuf : définition

  Comme dans l’ancien, les immeubles neufs relèvent également du statut de la copropriété. Un statut qui a été défini par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, puis plusieurs fois modifié jusqu’à récemment par la loi Alur. C’est ainsi qu’une copropriété désigne tout immeuble bâti ou plusieurs bâtiments d’un même ensemble immobilier dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.  Concrètement, en achetant un logement neuf en Vente en Etat Futur d’Achèvement, vous obtenez donc la propriété de votre appartement neuf mais aussi d’une part au tantième ou pourcentage du hall d’entrée, des toitures et façades, des espaces verts, de l’ascenseur, des espaces partagés et même des réseaux… [ENCART1]  

Quand et comment doit-on créer une copropriété dans l’immobilier neuf ?

  La copropriété en immobilier neuf se crée à partir de la livraison d’un programme neuf, c’est-à-dire quand il est habitable. La copropriété doit alors s’organiser dès les premiers lots livrés grâce à la mise en place d’un syndic provisoire. Premier pilote de la copropriété, son rôle est essentiel pour que la copropriété s’organise bien dès le départ.  

Quand le statut de la copropriété commence-t-il à s'appliquer dans un immeuble à construire ?

Dans le cas d’un programme immobilier livré par tranches successives, si votre logement n’a pas été livré, vous entrez tout de même dans le champ de la copropriété via un lot dit transitoire. Cela permet de participer aux assemblées de copropriété mais cela impose aussi de régler les charges de la copropriété. Lire aussi - Que faire en cas de retard de livraison en VEFA ?

Qu'est-ce qu'un lot transitoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble neuf ?

Un lot transitoire lors d'une mise en copropriété en VEFA est un dispositif utilisé par les promoteurs immobiliers et reconnu par la jurisprudence. Selon l'article 1er alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, ce lot est constitué d'une partie privative comprenant un droit de construire spécifiquement défini pour une surface déterminée du sol, ainsi qu'une quote-part des parties communes correspondantes. Le règlement de copropriété prévoit la création et la consistance de ce lot transitoire. Le copropriétaire d'un lot transitoire a des droits et des obligations. Il est tenu de régler les charges relatives à l'entretien, la conservation et l'administration des parties communes générales. De plus, les possibilités de constructions sur ce lot sont clairement délimitées dans l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Toute modification des constructions doit être approuvée par l'assemblée générale des copropriétaires, sous peine de risquer la démolition des constructions irrégulières. Une fois les lots construits et vendus, les lots transitoires disparaissent du règlement de copropriété, car leur rôle était provisoire pour faciliter la vente sur plan.  

Qui doit payer les frais de mise en copropriété ?

  Les frais de mise en copropriété en VEFA sont généralement à la charge du promoteur immobilier. Ces frais comprennent les coûts liés à l'établissement du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, ainsi que les honoraires du notaire pour la réalisation de ces documents.  Le promoteur est responsable de la création de la copropriété, car il divise l'immeuble en lots privatifs et parties communes, et il doit fournir l'ensemble des documents nécessaires aux futurs acquéreurs avant la vente des lots. Cependant, il est essentiel que les futurs acheteurs se renseignent sur les termes du contrat lors de la signature de l'acte de vente afin de vérifier si certains frais peuvent éventuellement être transférés aux acquéreurs. Dans certaines situations spécifiques, il est possible que certains frais de mise en copropriété soient en effet partagés ou imputés aux acheteurs, mais cela doit être clairement stipulé dans le contrat de vente. En règle générale, c'est le promoteur qui prend en charge ces frais pour faciliter le processus d'acquisition des biens immobiliers sur plan ; mais ils se répercutent dans le prix de vente final.  

Comment le syndic provisoire est-il désigné en immobilier neuf ?

 

C’est le contrat de vente en état futur d'achèvement, qui précise également le règlement de copropriété de la future résidence neuve, qui doit mentionner le nom de ce syndic de copropriété provisoire. La plupart du temps, il est donc désigné par le promoteur immobilier pour une durée d’un an, renouvelable uniquement dans le cadre de la convocation d’une assemblée générale de copropriété, avec un vote à la majorité absolue.  Ce syndic provisoire d’un programme immobilier neuf a un rôle prépondérant car c’est lui qui va devoir assurer la livraison des derniers équipements communs et la levée des réserves dans les parties communes. Il devra également inscrire la copropriété sur le registre national mais aussi ouvrir les abonnements et contrats des fournisseurs d’énergie, et d’un opérateur internet… pour le compte de la copropriété. La mission du syndic provisoire ne peut excéder une année.

Lire aussi - Comment choisir le syndic provisoire d'un programme neuf ?
Info en + : les nouvelles dispositions réglementaires de la loi Alur imposent désormais une mise en concurrence de ce syndic provisoire. Lors de la première assemblée générale, il est impératif qu’au moins une autre offre de syndic soit soumise au vote des copropriétaires. Les copropriétaires peuvent d’ailleurs proposer leur propre offre de syndic de copropriété lors de ce vote, via une lettre recommandée au moins trois semaines avant la convocation à l’AG. A noter : un syndic de copropriété peut être professionnel, bénévole ou coopératif.

Lire aussi - Comment émettre des réserves dans les parties communes ?  

Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

  Être copropriétaire, ce sont des droits mais aussi des devoirs. Premier droit et devoir du copropriétaire : participer aux assemblées générales, qui se tiennent au moins une fois par an, pour voter et approuver le budget de la copropriété, décider des travaux pour assurer le bon entretien des parties communes…  Si vous ne pouvez pas vous rendre aux assemblées générales de votre copropriété, notamment en cas d’un investissement locatif loin de chez soi, il est possible de se faire représenter en donnant son pouvoir à un autre copropriétaire.  Info en + : vous souhaitez vous impliquer davantage dans la vie de votre copropriété, pourquoi ne pas entrer au conseil syndical ? Autour d’un président et d’un bureau, il s’agit de faire le lien entre l’ensemble des copropriétaires et le syndic de copropriété de l’immeuble neuf. [ENCART2]  

Guide des charges de copropriété en VEFA

  En devenant copropriétaire dans une copropriété neuve, vous vous engagez également à régler des charges de copropriété, c’est-à-dire à financer en fonction de votre quote-part l’entretien et nettoyage des parties communes, les éventuels travaux, les consommations d’énergie…  Quand un immeuble n’est pas encore construit, difficile de connaître l’estimation des charges de copropriété dans le neuf. Quoi qu’il en soit, en comparaison d’un immeuble ancien, grâce à la réglementation environnementale en vigueur qui impose des plafonds de consommation, les factures d’énergie liées aux parties communes : électricité, chauffage, seront bien plus faibles que dans l’ancien. Lire aussi - Comment évaluer les charges de copropriété pour un appartement neuf ?   

Charges et frais dans un appartement neuf : comment les calculer ?

  Grâce aux garanties propres au logement neuf, pas ou peu de travaux durant au moins les 10 premières années. En effet, la garantie décennale assure les risques sur le gros œuvre durant 10 ans après l’achèvement des travaux. De quoi éviter le financement d’un changement de toiture au cours de cette période par exemple.  Au-delà de 10 lots, depuis 2017, même dans la copropriété d’un immeuble neuf, les copropriétaires doivent alimenter un fonds de travaux d’au moins 5 % de son budget annuel pour financer des travaux dans l’avenir.